Договор аренды

Скачать типовой бланк договора аренды

Виды договоров аренды

Объектами договора аренды (Статья 606 ГК РФ) могут выступать активы любого рода, в том числе, движимое и недвижимое имущество. Правовой особенностью договора является необходимость указания конкретного имущества, то есть, данных, позволяющих индивидуализировать арендуемый объект (Статья 607 ГК РФ) и его фактическую ценность.

Раскрытие юридического термина – аренда

В соответствии с нормами действующего законодательства (Глава 34 ГК РФ) понятие «аренда» подразумевает под собой правоотношения, возникающие на основе договора передачи имущественных активов во временное пользование на возмездной основе. В качестве объекта может выступать любое имущество, которое не утрачивает натуральных свойств в процессе эксплуатации, то есть, не отнесенное к категории потребляемых.

Объект сделки может быть признан таковым только в том случае, если арендодатель является собственником сдаваемой на определенный период недвижимости. Отсутствие документального подтверждения прав собственности влечет за собой признание договора недействительным. Также в качестве наймодателя может выступать третье лицо, уполномоченное действовать в интересах фактического собственника на основании нотариально заверенной доверенности.

Что такое субаренда

В отличие от правоотношений, возникающих на основании приведенного выше соглашения, субаренда подразумевает участие не только непосредственно собственника и временного пользователя недвижимости, но также третьего лица. Субаренда представляет собой сложную, обладающую законной силой сделку, в соответствии с которой лицо, наделенное статусом нанимателя, передает временно принадлежащие ему в соответствии с имущественным наймом активы третьему лицу. Обязательным условием является наличие документального согласия наймодателя на проведение процедуры такого рода.

Для чего необходимо заключение договоров, их юридическая сила

Передача возможности пользования активами на основе договорных правоотношений обеспечивает защиту интересов как собственника, так и нанимателя. Споры и разногласия, возникающие в процессе актуальности этого процесса, могут быть решены не только в досудебном порядке, то есть, посредством мирного урегулирования оппонентами, но также в рамках судебного производства.

Отсутствие документа, являющегося основанием для возникновения правоотношений такого рода, влечет за собой невозможность рассмотрения спора в суде. Также он минимизирует вероятность мошенничества арендатора или арендодателя.

В соответствии с нормами действующего законодательства аренда подразделяется на несколько основных видов, каждый из которых имеет ряд особенностей:

  • Прокат. Сделка относится к категории коммерческих и подразумевает сдачу арендатором полученной им во временное владение собственности в пользование третьих лиц на возмездной основе. Ввиду приведенной особенности данный вариант сделки следует рассматривать в качестве субаренды, но в отношении движимого непотребляемго имущества.
  • Лизинг. Сделка, проводимая на коммерческой основе, подразумевающая использование арендуемого имущества в целях получения прибыли.
  • Аренда предприятия. Эта форма договорных правоотношений подразумевает передачу в пользование на протяжении определенного периода предприятия, представленного в виде имущественного комплекса, то есть, включающего не только непосредственно здание, но также сырье, рабочие места, складские помещения и иное.
  • Передача транспортного средства. Отличительной особенностью такого варианта называют распределение расходов и обязанностей по содержанию транспорта между наймодателем и нанимателем. Лица вправе самостоятельно урегулировать вопрос, затрагивающий эксплуатацию технического средства в период актуальности договорных отношений.
  • Аренда сооружений и зданий. В соответствии с приведенной формой возможна передача во временное пользование строительных объектов любого назначения, в том числе, жилого.

Независимо от вида сделки, все варианты, приведенные выше, фактически направлены на извлечение прибыли арендодателем, а в некоторых случаях – и арендатором. То есть, все виды правоотношений, возникших на основании соглашения найма, являются коммерческими.

В отдельный подтип следует выделить субаренду – это разновидность аренды зданий и сооружений. Сделка заключается между сторонами – текущим арендатором и будущим нанимателем при согласии фактического владельца недвижимости.

Особенности составления и заполнения договоров аренды

Соглашение наделяется юридической силой только при условии наличия всех пунктов, определенных действующим законодательством в качестве обязательных. При составлении документа оппонентам потребуется указать срок его актуальности, включить права и обязанности участников, а также внести характеристики предмета, выступающего в качестве непосредственного объекта сделки.

На какие сроки составляются договоры

При заключении сделки, подразумевающей передачу имущества во временное владение, стороны наделяются правом определения срока ее действия.  В зависимости от оговоренных участниками условий соглашения можно классифицировать следующим образом:

  1. Краткосрочная. Данная категория включает соглашения, срок действия которых не превышает одного года.
  2. Среднесрочная. Срок действия документа составляет не менее одного года, но не более пяти лет.
  3. Долгосрочная. Минимальный срок действия данной формы равен пяти годам, максимальный – сорока девяти.
  4. Бессрочная. Отличительная особенность этого варианта заключается в наделении сторон правом расторжения сделки в любое время. Единственное условие – уведомление второй стороны за месяц до наступления предполагаемой даты окончания срока. В том случае, если речь идет о недвижимом имуществе, продолжительность времени, предоставленного законом на уведомление второго участника, увеличивается до трех месяцев.

Кроме того, стороны вправе включить в документ пункт о пролонгации, в соответствии с которым соглашение, после истечения срока действия, будет автоматически продлено на срок, оговоренный и согласованный участниками ранее.

Права и обязанности арендатора и арендодателя

Круг прав арендатора определен нормами действующего законодательства и включает следующие пункты:

  1. Своевременное получение платы за пользование имуществом.
  2. Возможность досрочного прекращения.

Список основных обязанностей лица, передающего недвижимость оппоненту:

  • Своевременная передача во временное владение имущественных активов, находящихся в должном, то есть, оговоренном сторонами, состоянии.
  • Возмещение расходов арендатора, понесенных на произведение неотделимых улучшений (в числе таковых можно назвать, к примеру, установку дверей, стеклопакетов). Обязательным условием в данном случае является заблаговременное уведомление арендодателя нанимателем и получение последним согласия со стороны собственника.
  • Произведение ремонтных работ в случае возникновения такой необходимости. Приведенная обязанность снимается только в том случае, если помещение или здание было испорчено по вине нанимателя. В такой ситуации обязанность по возмещению убытка накладывается на арендатора.
Ольга Соколова
Ольга Соколова
Юрист по договорам аренды
При заключении соглашения на сторону арендодателя накладывается ответственность, подразумевающая передачу в пользование имущества, не имеющего недостатков, исключающих возможность его использования в предусмотренных целях. В том случае, если подобные дефекты были обнаружены нанимателем в процессе эксплуатации, собственник немедленно должен предпринять меры, направленные на их устранение.

Что касается второй стороны договорных правоотношений, то ГК РФ наделяет временного пользователя имущества рядом следующих прав:

  1. Использование объекта в целях, которые были оговорены в рамках заключенных правоотношений.
  2. Наниматель наделяется преимущественным правом на пролонгацию действия договора в случае окончания его действия.
  3. Передача имущественных активов в качестве объекта субаренды третьим лицам при условии получения письменного согласия со стороны собственника.
  4. Право на возмещение расходов, понесенных при проведении ремонтных или иных восстановительных работ. В данном случае возмещению подлежат только расходы, понесенные с целью устранения недостатков, препятствующих эксплуатации объекта по прямому назначению.
  5. Требование проведения капитальных работ, если имеется необходимость в задействовании таковых.

В числе обязанностей нанимателя необходимо назвать:

  • Использование недвижимости в целях, определенных условиями.
  • Внесение в оговоренные соки платы за использование имущественных активов.
  • Возврат имущества в представленном на момент начала срока действия сделки виде. При необходимости собственник обязан произвести ремонтные работы, направленные на восстановление первоначального вида сдаваемого в аренду объекта.

При возникновении споров и разногласий в процессе актуальности соглашения и отсутствия возможности урегулирования таковых в порядке соглашения, оппоненты наделяются правом обращения в суд.

Прекращение действия и расторжение договоров аренды

Прекращение найма возможно только в ряде случаев, определенных нормами действующего законодательства:

  • окончание периода договоренности;
  • расторжение согласно заявлению арендатора или арендодателя.

Законом не определен круг оснований, в соответствии с которыми является возможным досрочное прекращение действия найма. Однако в качестве основных необходимо назвать невыполнение оппонентами условий, ранее согласованных. Кроме того, при подписании документа участники вправе самостоятельно указать основания, влекущие досрочное признание его недействительным.

В большинстве ситуаций аренда взаимовыгодна для участников. Так, заключение соглашения о передаче недвижимости во временное пользование минимизирует факты мошенничества нанимателя или арендодателя, а также исключает возможность изменения условий в период актуальности документа. Таким образом, закон защищает интересы как собственника, так и нанимателя. Нарушение одним из участников пунктов, согласованных ранее, влечет за собой полное аннулирование договоренности и наложение на виновника обязанности по возмещению расходов, понесенных оппонентом.

Поделиться с друзьями
Договор аренды